Wertgutachten
Wertschätzung für die Luxusvilla im Wildpark nahe Wiesbaden
In Niedernhausen – Engenhahn im Wildpark
WERTSCHÄTZUNG
| Objekt: |
Villa — Wohnhaus, mit Einliegerwohnung
und Personal- Wohnhaus (Bungalow)
Pirolweg Nr. 7, 6272 Niedernhausen – Engenhahn
| Eigentümer: |
Wolfgang Thust
Nerotal 3- 65193 Wiesbaden
| Auftraggeber: |
Wolfgang Thust
Nerotal 3, 65193 Wiesbaden
Ortsbesichtigung: Am 10. Januar 2000
Architekt Dipl. Ing.(FH) Klaus Scholdan, Russelsheim
Amtliche Bezeichnungen:
Grundbuch: Amtsgericht Idstein
Grundbuch von Engenhahn
Band 28
Blatt 903
| Kataster: |
Gemarkung Engenhahn
Flur 10
Flurstuck 44/1 Große: 2504 qm
Mitglied der Architektenkammer NRW A11756 • Mitglied im Verein Deutscher Ingenieure • Beratender Ingenieur der EUBI Klaus Scholdan
Architekt • Dipl. Ing. (FH) Beratender Ingenieur • Sachverständiger für Grundstücks Wertermittlung
65428 Rüsselsheim, Pommernstr. 39 Tel.: 06142 / 55876
50129 Bergheim, Vinzentiusstr. 5 Tel..: 02271 / 52152
I. Grundstucksbeschreibung
Lage des Grundstückes:
Das zu bewertende Grundstück liegt in Engenhahn — Wildpark, am Pirolweg Nr. 7, 6272 Niedernhausen -Engenhahn, im Taunus. Einwohner ca. 14.000. Die Villa liegt in reinem Wohngebiet, ca. 10 Autominuten von Wiesbaden entfernt, in einer traumhaften, idyllischen Lage im Taunus, mit hoher Wohnqualität.
Die Anbindung an die Autobahn A3, ist in einer Entfernung von 6 km in Richtung Frankfurt a-M. vorhanden. Ca. 20 Autominuten weiter bestehen Anbindungen nach Wurzburg, Nürnberg, München, sowie nach Norden in Richtung Koblenz, Köln, Dusseldorf, Hamburg.
Ab Niedernhausen besteht Busverbindung, S-Bahn und ca., 20 min. bis zum Bundesbahn Hbf. Frankfurt a-M., bzw. Wiesbaden.
Folgende Einrichtungen sind vorhanden:
Grundschule, Hauptschule, Gymnasium, Kindergarten, Hallentenzentrum, 18 – Loch Golfplatz.
Beschreibang des Grundstückes:
Das Grundstück ist voll erschlossen. Kanalisation, Wasser, Strom. Straße komplett ausgebaut. Parkmöglichkeit durch vorhandene, ausgebaute Park-Taschen auf Privatgrundstuck.
Vom Pirolweg aus führt eine Privatstraße bis zum Eingangsportal und der Doppelgarage der Villa. Das Grundstuck ist mit einer Steinmauer 2 m hoch umschlossen, erbaut auf frostfreiem Fundament, Beton B-25, 1,00 m tief, 0,30 m breit.
Die Einfriedungsmauer ist beidseitig verputzt und mit einer Abdeckung versehen.
Auf der Einfriedungsmauer sind gleichmäßig verteilt, 24 Stuck in Metall gefasste Kugellampen, für die Grundstücksbeleuchtung installiert. Das eiserne Einfahrtstor wird mit Fernbedienung geöffnet und geschlossen.
Die Privatstraße, sowie die Stellplatze sind mit Naturstein gepflastert.
Entlang der Privatstraße stehen säulenartige Stein-Pfeilerlaternen. Diese Beleuchtung wird per Lichtschranke automatisch eingeschaltet,
Das Grundstück selbst ist eine gepflegte Grünanlage. Vor dem Wohnraum südlich im EG befindet sich eine 25 qm große Terrasse, sowie eine kleine Terrasse westlich im EG. Beide Terrassen sind mit einer elektrischen Jalousie ausgestattet.
II. Bodenwert
| Gemarkung | Flurstück
Nr.. |
Nutzungswert | Größe qm | Tageswert DM/qm | Wert DM
Tageswert |
| Engenhahn
Flur 10 |
44 / l | Bauland | 2504 | 500,- | 1.252.000,- |
Bodenwert: 1.252.000,– DM
Richtwert vom 10.02.2000, gemäß Gutachterausschuss
III. Gebäudebeschreibung (technische Beschreibung)
1. Baujahr: 1989
2. Fundamente Fundamente und Bodenplatte in Stahlbeton B-25, frostsicher-
3. Mauerwerk Untergeschoss:
Außenwände 30er und 36^ Kellersteine, Innenwände 24er und 30er Kellersteine.
Erdgeschoss:
Außen- und Innenwände in 30er Mauerwerk, aus Puroton.
4. Decken: Untergeschoss und Erdgeschossdecke in Stahlbeton B-25, 20 cm stark, Armierung gemäß Statik. Obergeschossdecke in Verbindung mit der Holzkonstruktion des Dachstuhles Holzbalkenlage d = 14 c
5. Dach: Dachform- Walmdach 41,5° Neigung in Holzkonstruktion, Holzklasse A, Dachgauben in Holzkonstruktion, 25° Neigung. Isolierung der Dachflächen mit Isover Wärmedämmung entsprechend der DIN.
6. Dacheindeckung: Die gesamte Dachfläche ist mit Kunstschiefer eingedeckt, auf eine geschlossene Holzschalung, 24 mm stark, Klasse A. Regenrinnen und Fallrohre aus reinem Kupfer, Schneeabfanggitter ebenfalls aus Kupfer.
7. Fenster und Außentüranlagen: Hochwertige Aluminiumfenster mit Kunststoff überzogen. Kunststoff- Anlagen teilweise Rundbogen- Anlagen im gesamten Erdgeschoss. Isolierverglasung mit Innenliegenden Sprossen in weiß. Von innen bedienbare Klappläden.
8. Heizung: Ölzentralheizung ( 10.000 Liter Tank) Fußbodenheizung in allen Räumen. In verschiedenen Räumen sind zusätzlich Heizkörper montiert. Die gesamte Verrohrung der Heizungsanlage ist in Kupfer ausgeführt.
9. Sanitär: Hier wurden hochwertige farbige Einrichtungen
eingebaut.
Erdgeschoss:
l Bad, Handwaschtisch, WC- Anlage, l Gäste- WC, Handwaschtisch und ein großer Whirlpool.
Dachgeschoss:
l Bad mit WC- Anlage, Handwaschtisch, l Duschbad. l Duschbad, WC- Anlage, Handwaschtisch.
Souterrain:
l Duschbad für Sauna und Fitnessraum,
l Gäste- WC, Handwaschtisch
Die Bewässerung komplett in Kupferrohr.
Die Entwässerung in hochwertigem PVC- Rohr.
10. Innentüren: Massive Holztüren mit Rundbögen, Ausführung in weißem Schleiflack.
11. Böden: Alle Böden in Marmor und marmorierten Fliesen. Die Bäder und Duschen mit hochwertigen Wandfliesen ausgestattet.
12. Wände: Mit Innenputz versehen, sowie mit hochwertigen Glasfasertapeten und Strukturtapeten beklebt.
13. Decken: Mit Innenputz und Stuck versehen.
III. Gebäudebeschreibung (technische Beschreibung)
14. Malerarbeiten: Sämtliche Wände sind mit einer hochwertigen Glasfasertapete tapeziert und weiß angelegt.
15. Innentreppen: Aus massivem Marmor
16. Holz-Verkleidungen: Alle Deckenuntersichten im Obergeschoss sind mit weißem Holz verkleidet, in dem Weiße Kugelleuchten eingebaut sind.
17. Elektroinstalation: Elektroinstallation nach VDE- Vorschrift, alle Zimmer ausreichend mit Steckdosen, Lichtquellen und Schaltern versehen. Im ganzen Haus ist Kabelanschluss verlegt, wobei in jedem Zimmer ein Fernsehanschluss vorhanden ist. Ferner ist im ganzen Haus eine Musikberieselungsanlage installiert. Im Haus sind 50 Lautsprecher und auf den Terrassen 4 Lautsprechern installiert. Die gesamte Anlage wird vom Kaminzimmer aus, mit einem Mischpult zentral gesteuert.
18. Sicherheit: In allen drei Etagen ist ein Türöffner mit Bildschirm installiert. Das gesamte Haus ist von innen und außen durch eine hochmoderne Sicherheitsanlage abgesichert, wobei jedes Fenster und jede Tür extra abgesichert ist. Des weiteren gibt es innerhalb des Hauses mehrere Infrarot- Bewegungsmelder. Durch eine schwenkbare Kamera ist jederzeit der Außenbereich und die Einfahrt einzusehen und das Bild über jedes TV- Gerät im Haus abrufbar.
Allgemeine Gebäudebeschreibung Details der „Villa im Wildpark”
Empfangshalle / Erdgeschoss
Beim Betreten des Hauses beeindruckt die große Eingangshalle. Hier ist in der ersten Etage die Decke herausgenommen und es gibt im Obergeschoss im Hallenbereich nur eine emporenartige Rundlaufbalustrade mit römischen Kaiserköpfen in weißem Stein. Rechterhand befindet sich eine langgezogene Kaffeebar und eine Gästetoilette. Besonders auffallend sind die an den Wänden der Eingangshalle drapierten römischen Steinreliefs. Diese finden wir auch im Kaminzimmer und an der Treppe zum Souterrain, sowie am Eingang an der Außenwand.
Alle Türen im Erdgeschosswohnbereich sind Türen mit Rundbögen. Den gleichen römischen Stil findet man bei den Trennwänden aus Säulen und Rundbogenfenstern wieder, die Halle, Wohn-, Ess- und Kaminzimmer voneinander trennen. Von der Halle führen zwei Stufen hoch zum Kaminzimmer, in dem der burgunderrote, offene französische Landhauskamin dominiert.
Zwei Stufen tiefer gelangen wir ins Wohnzimmer, das durch seine großzügig angelegten Fensterfronten besticht. Der Zugang zum Esszimmer ist ebenerdig. In dem schwarzen, über die gesamten Wände gezogenen Einbauschrank ist eine Durchreiche in die Küche integriert. Diese große und geräumige, mit kleinen Marmorfliesen, getäfelte Küche ist mit allem ausgestattet, was das Herz begehrt. Von den modernen Küchengeräten (E- Herd mit Heißluftofen und Dunstabzugshabe, Geschirrspüler, großer Kühlschrank mit Gefriereinheit, Mikrowelle), die in die in grau und hellblau gehaltenen, großzügig bemessenen Einbauschränke integriert sind, ist bis zur Sitzecke alles vorhanden.
Am Südflügel des Hauses treffen wir auf eine ca. 25 qm große Terrasse und am Westflügel auf eine kleinere Terrasse, beide mit einer elektrischen Jalousie ausgestattet. An den Terrassentüren sind, der Architektur angepasst, von innen bedienbare flügeltürenförmige Klappladen angebracht. Durch an das Haus angebrachte Halogenscheinwerfer kann der gesamte Außenbereich ausgeleuchtet werden. Dies ist auch gleichzeitig im Sicherheitssystem als Annäherungskontakt geschaltet, so dass bei Annäherung in der Nacht von mehr als 8 m an das Haus, dieses durch Lichtschrankenkontakt hell angestrahlt wird.
Souterrain
Von der Eingangshalle im Erdgeschoss führte eine Treppe zum Souterrain. Hier befindet sich ein großes Gästezimmer mit zwei Tageslichtfenstern. Eine Gästetoilette ist sowohl vom Gästezimmer, als auch vom Flur zur Bar begehbar. Der Hauptraum im Souterrain ist die große Disco mit ca. 15 Bariplätzen und 25 Sitzplätzen.
Zudem gibt es hier noch eine 10- Personen- Sauna mit kleiner Sauna- Bar (ca. 15 Plätze), sowie eine Körperdusche. Des weiteren befinden sich im Untergeschoss die Wirtschaftsräume (ein großer Keller, Heizungsraum, Waschmaschinenraum und Elektroraum) mit direktem Zugang zur Doppelgarage.
Obergeschoss
Über eine geschwungene Treppe gelangen wir von der Eingangshalle in das Obergeschoss. Dort befindet sich ein großes Elternschlafzimmer mit eingebautem römischen Himmelbett. Vier Holzsäulen halten einen indirekt beleuchteten, von unten verspiegelten Himmel. Einbauschränke mit fest eingebautem Kühlschrank neben dem Bett sind hier ein fester Bestandteil der Möblierung.
Vom Schlafzimmer führt eine Tür zum Umkleidezimmer, das im amerikanischen Stil gehalten, nur mit großen Einbauschränken eingerichtet ist, und eine Tür zum Elternbad.
Das Bad ist ca. 30 qm groß. Ein großer Whirlpool mit Jetstreamdüsen, umsäumt von 4 Statuen römischer Göttinnen aus Marmor, bildet hier den Mittelpunkt. Durch zwei große Gaubenfenster ist es im gesamten Bad taghell. Separate Dusche, Doppelwaschbecken, WC und Bidet sind selbstverständlich.
Über einen großen hellen Flur geht es zu den beiden Kinderzimmern mit angeschlossenem Spielzimmer und separatem Kinderbad. Von einem Kinderzimmer führt noch einmal eine interne Treppe auf den mit Nut und Feder ausgebauten Dachboden und bietet noch mal ca. 150 qm Spielraum für Kinder. Alle Decken im Obergeschoss sind mit weißem Holz verkleidet, in dem weiße Kugelleuchten eingebaut sind.
Einliegerwohnung
Zum Haus gehört eine separate Einliegerwohnung mit großen Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bad, WC und Flur. Diese ist sowohl durch einen separaten Eingang, als auch durch eine Durchgangstür vom Kaminzimmer betretbar. Dieser Durchgang ist aber durch einen geringen Aufwand rückgängig zu machen, so dass die Einliegerwohnung völlig abgeschlossen ist.
IV. Bauwert
| lfd. Nr. | Bezeichnung und Lage | cbm umbauter Raum | Wert l cbm / DM | Bauwert DM |
| l | Hauptgebäude Wohnhaus | 2.169,61 | 1.650,00 | 3.579.856,00 |
| 2 | Personal – Wohnhaus Nebengebäude | 243,00 | 550,00 | 133.650,00 |
| Reiner Bauwert: | 3.713.506,00 | |||
| 15 % zzgl. für Außenanlagen: | 557.025,00 | |||
| 12 % zzgl. für Nebenkosten: | 445.620,00 | |||
| Bauwert; | 4.716.151,00 | |||
V. Ertragswert
| Lage der Räume | Nutzung | Wohnfläche Nutzfl. qm | DM / qm | Netto Monats-Miete DM |
| Hauptgebäude Erdgeschoss | wohnen | 318,20 | 20,00 | 6.364,00 |
| Hauptgebäude Souterrain | wohnen | 94,80 | 14,00 | 1.327,20 |
| Hauptgebäude Einliegerwohnung | wohnen | 62,32 | 16.00 | 997,12 |
| Nebengebäude Personal Wohnhaus | wohnen | 60,00 | 10,00 | 600,00 |
| Doppelgarage | für PKW | 2 | 100.00 | 200,00 |
| Netto Monatsmiete gesamt:
|
9.488,32
|
|||
| Netto Jahresmiete: 113.859,- DM
entspricht heute ca. 4.600 € Monatsmiete |
||||
Die Netto Jahresmiete in Höhe von 113.859,– DM mit 5,5 % kapitalisiert ergibt einen
Ertragswert von: 1.986.839,00 DM
Nutzungsdauer: 60 Jahre
Faktor: 17.45
VI. Gesamtschätzung
| Bodenwert | 1.252.000,00 DM | |
| Bauwert | 4.716.151,00 DM | |
| Sachwert | 5.968.151,00 DM | |
| Ertragswert | 1.986.839,00 DM | |
| Sach + Ertragswert | 7.954.990,00 DM | |
| Nach 25 % Abschlag:
(Sicherheitsabschlag) |
5.966.242,00 DM |
VII. Verkehrswert
Auf Grund der ermittelten Werte und unter Berücksichtigung wertmindernder Faktoren wird der
Verkehrswert auf 5.950.000,00 DM
geschätzt.
Ort, Datum Stempel, Unterschrift
Anlagen:
• Straßenkarte
• Lageplan, M 1:1000
• Lichtbilder
• Grundrisszeichnungen
• Schnittzeichnung
Mitglied der Architektenkammer NRW A11756 • Mitglied im Verein Deutscher Ingenieure • Beratender Ingenieur der EUBI Klaus Scholdan Architekt • Dipl. Ing. (FH) Beratender Ingenieur • Sachverständiger für Grundstücks Wertermittlung 65428 Rüsselsheim, Pommernstr. 39 Tel.: 06142 / 55876 50129 Bergheim, Vinzentiusstr. 5 Tel..: 02271 / 52152Hier können Sie sich das Original-Wertgutachten im HTM-Format anschauen: Wertgutachten
Hier können Sie sich das Oroginal-Wertgutachten im Word-Format ausdrucken: Wertgutachten
